Finansiering af udlejningsejendom: Min erfaring

Hvordan finansierer man en udlejningsejendom? Kan man optage lån? Netop de spørgsmål stod jeg med, da jeg i 2024 skulle finansiere min første udlejningsejendom på Lolland.

I modsætning til hvad hvad mange måske tror, er det langt fra nemt at låne hos bankerne, også selvom man har styr på økonomien og har masser penge selv. Jeg kunne finansiere hele ejendommen kontant, men fik alligevel ni afslag fra samtlige banker, jeg spurgte.

Det betyder, at du som nybegynder ofte skal finde andre finansieringsveje til den første udlejningsejendom. Her gennemgår jeg de fire reelle finansieringsveje til udlejningsejendommen: kontantkøb, friværdi, porteføljelån samt bank- og realkreditlån.

Fire måder at finansiere en udlejningsejendom

• Kontantkøb: Du køber uden en långiver. Sådan finansierede jeg min første ejendom.
• Friværdi: Du låner med sikkerhed i din private bolig. Det kan være relevant, hvis du har friværdi og vil acceptere den private risiko.
• Porteføljelån: Du låner med sikkerhed i aktier eller ETF'er. Sådan finansierede jeg cirka en tredjedel af ejendom nummer to.
• Bank- og realkreditlån: Långiveren får sikkerhed i udlejningsejendommen og eventuelt andre aktiver. Det var svært for mig ved første køb, men blev mere realistisk med en dokumenteret historik.

Der findes altså ikke én bestemt type lån, som alle kan få. Hvad der er muligt, afhænger både af din privatøkonomi, ejendommen, ejerformen, din erfaring og den risiko, banken mener, den tager.

Min oplevelse: Ni bankafslag på den første ejendom

Jeg kontaktede Danske Bank, Nykredit, Nordea, Lån & Spar Bank, Sparekassen Danmark, Sparekassen Kronjylland, Lollands Bank, Spar Nord og Sydbank. Resultatet var ni afslag.

Møns Bank gav mig heller ikke et ja, men var den eneste bank, der åbnede døren en smule. Meldingen var, at finansiering måske kunne blive mulig, når jeg havde købt den første ejendom og kunne vise, at jeg faktisk kunne drive den.

Det overraskede mig. Jeg havde kapitalen til selv at købe ejendommen, og mit regnestykke viste efter min egen vurdering en sund investering. Men banken vurderer ikke kun, om du har penge på kontoen. Den vurderer også ejendommen, området, den forventede leje, din erfaring og risikoen for, at økonomien ikke udvikler sig som planlagt.

I mit tilfælde var der tale om et billigt hus på Lolland og en førstegangsinvestor uden historik som udlejer. Det var en anden case end en ejerlejlighed i en storby eller en erfaren investor med flere års regnskaber fra en eksisterende portefølje.

Min vigtigste erfaring var, at en god privatøkonomi ikke i sig selv er nok. Banken skal også tro på ejendommen og på dig som udlejer.

Jeg fortæller mere om forløbet i min video om finansiering af min første udlejningsejendom.

Hvad kigger banken på ved en udlejningsejendom?

Bankens vurdering kan variere fra sag til sag, men Finanstilsynets gældende vejledning giver et godt indblik i, hvad kreditinstitutterne forventes at undersøge.

Det vigtigste er typisk:

• Din økonomiske styrke: Har du en stabil indtjening, formue og likviditet til at klare tomgang og uventede udgifter?
• Din erfaring og plan: Forstår du udlejning, vedligeholdelse, lejerisiko og den løbende drift?
• Ejendommens værdi: Er købsprisen realistisk, og hvor let vil ejendommen være at sælge igen?
• Lejeindtægten: Er huslejen dokumenteret og realistisk for området?
• Driftsøkonomien: Er der plads til forsikring, ejendomsskat, renovation, administration, vedligeholdelse og tomgang?
• Likviditeten efter finansiering: Kan ejendommen stadig skabe positiv likviditet, når renter og normale afdrag er betalt?
• Din egenfinansiering: Hvor mange penge lægger du selv, og hvor stor en reserve har du tilbage efter købet?

Finanstilsynets vejledning angiver som udgangspunkt mindst 15-25 procent egenfinansiering for boligudlejningsejendomme. Det er god praksis for bankernes kreditvurdering - ikke et løfte om, at du kan låne de resterende 75-85 procent.

Det oplevede jeg selv meget konkret. Jeg kunne lægge væsentligt mere end 25 procent, men fik stadig nej. Banken så på den samlede risiko og ikke kun på udbetalingen.

1. Kontantkøb: Sådan finansierede jeg ejendom nummer et

Jeg endte med at købe min første udlejningsejendom i Rødby kontant for 500.000 kr. i sommeren 2024. Kontantkøbet var ikke min oprindelige plan, men det var den løsning, der gjorde det muligt at komme videre efter bankafslagene.

Fordelene var til at få øje på:

• Jeg var ikke afhængig af en bankgodkendelse for at gennemføre købet.
• Ejendommen havde ingen renter eller afdrag, som pressede den månedlige likviditet.
• Jeg kunne opbygge en rigtig historik med lejeindtægt, udgifter og drift.

Ulempen var selvfølgelig, at jeg bandt 500.000 kr. i én ejendom. Dertil kom handelsomkostninger, istandsættelse og behovet for en reserve til tomgang og uforudsete reparationer.

Hvis du overvejer at købe kontant, ville jeg derfor ikke bruge den sidste krone på selve købsprisen. Der skal også være penge til blandt andet:

• Tinglysning, rådgivning og øvrige handelsomkostninger.
• Klargøring, maling og nødvendige reparationer.
• Vedligeholdelse efter overtagelsen.
• Perioder uden en betalende lejer.
• Større regninger, som ikke kommer på et belejligt tidspunkt.

Min første ejendom blev dermed også mit bevis på, at jeg kunne finde, købe og drive en udlejningsejendom. Det gav et helt andet udgangspunkt i senere samtaler med banker, selv om en afsluttet case selvfølgelig ikke garanterer et lån.

2. Friværdi i egen bolig

Har du friværdi i din private bolig, kan du i nogle tilfælde optage et tillægslån eller omlægge din finansiering og bruge pengene som egenkapital i en udlejningsejendom.

Fordelen er, at du kan gøre en værdi, du allerede har opbygget, tilgængelig uden at sælge din bolig. Ulempen er, at din private bolig bliver en del af investeringen. Går udlejningen dårligere end forventet, har du stadig den højere private gæld.

Få derfor den konkrete rente, løbetid, ydelse, belåningsgrænse og eventuelle krav om afdrag bekræftet, før du regner løsningen ind i din case. Friværdi er ikke gratis kapital - det er et lån med sikkerhed i dit hjem.

3. Porteføljelån: Sådan finansierede jeg ejendom nummer to

Til min anden udlejningsejendom i Holeby brugte jeg en anden løsning. Ejendommen kostede 390.000 kr. i starten af 2025, og den samlede investering endte på cirka 406.000 kr. inklusive købsudgifter og klargøring. Omtrent en tredjedel blev finansieret med et porteføljelån.

Et porteføljelån er et lån med sikkerhed i aktier eller ETF'er. Du behøver ikke sælge værdipapirerne, men din lånemulighed følger deres værdi og den belåningsværdi, udbyderen giver dem.

Det vigtigste nøgletal er belåningsgraden, også kaldet loan-to-value eller LTV:

LTV = lån / porteføljens markedsværdi

Låner du 300.000 kr. mod en portefølje på 1.000.000 kr., er din LTV 30 procent. Falder porteføljen, stiger din LTV, selv om lånet er uændret.

Det giver især tre risici:

• Et kursfald kan gøre dig overbelånt.
• Udbyderen kan kræve flere penge eller yderligere sikkerhed.
• Værdipapirer kan blive solgt på et dårligt tidspunkt, hvis du ikke bringer belåningen ned.

I september 2026 viser Nordnet renteeksempler fra 4,00 procent ved lav udnyttelse og en almindelig rente på 7,50 procent ved højere gearing. Saxo Bank beskriver renten som en markedsrente, der justeres dagligt, plus et fast tillæg. Vilkårene kan ændre sig, så brug altid den aktuelle rente i dit regnestykke.

Jeg gennemgår også løsningen i min video om porteføljelån til ejendom. Det er den vej, jeg selv valgte til en del af køb nummer to, men den er kun relevant, hvis du både har et egnet depot og forstår risikoen ved kursfald.

4. Banklån og realkreditlån

Et realkreditlån er finansiering med pant i ejendommen gennem et realkreditinstitut. Et banklån kommer direkte fra banken. De to lån kan kombineres, og den præcise løsning afhænger blandt andet af ejendommen, vurderingen, ejerformen og din økonomi.

Realkredit Danmark og Totalkredit beskriver begge en mulighed for realkreditbelåning på op til 80 procent af den værdi, instituttet fastsætter, med en løbetid på op til 30 år. Ordene "op til" er vigtige. En lånegrænse er ikke det samme som en godkendelse.

Hvis du køber gennem et selskab eller en virksomhedsordning, kan banken også stille krav om personlig kaution eller anden sikkerhed. Få derfor hele finansieringen på skrift:

• Kontant egenbetaling.
• Realkreditlån og eventuelt banklån.
• Rente, bidrag og etableringsomkostninger.
• Løbetid og afdrag.
• Personlig hæftelse og øvrige sikkerheder.
• Krav til likviditetsreserve.

Kan ejendommen betale renter og afdrag?

Gearing kan løfte afkastet på din egenkapital, men et højt beregnet afkast er ikke det samme som penge på kontoen.

Antag eksempelvis en ejendom til 500.000 kr. med et årligt driftsoverskud på 50.000 kr. før finansiering. Køber du kontant, svarer det til 10 procent. Lægger du 200.000 kr. selv og låner 300.000 kr. til 6 procent, er renteudgiften 18.000 kr., og der er 32.000 kr. tilbage før skat og eventuelle afdrag.

Hvis renten stiger, ejendommen står tom eller kræver en større reparation, kan likviditeten hurtigt forsvinde. Derfor tester jeg ikke kun det forventede scenarie:

• Et forventet år: 50.000 kr. i driftsoverskud før finansiering minus 18.000 kr. i renter og 0 kr. i afdrag giver 32.000 kr. i likviditet.
• Et presset år: 40.000 kr. i driftsoverskud før finansiering minus 24.000 kr. i renter og 20.000 kr. i afdrag giver en negativ likviditet på 4.000 kr.

Eksemplet er ikke en prognose, men det viser, hvorfor banken ser på positiv likviditet og ikke kun på et flot afkasttal.

Jeg bruger selv mit Excel-ark og min afkastberegner til at samle købspris, leje, drift, finansiering og reserve i det samme regnestykke.

Det ville jeg sende til banken i dag

Da jeg begyndte, var mit fokus især at vise, at ejendommen gav et godt afkast. I dag ville jeg gøre bankens arbejde lettere ved at sende en kort og konkret sag med:

• Salgsopstilling, tilstandsrapport og elrapport.
• Købspris, handelsomkostninger og budget til istandsættelse.
• Dokumentation for en realistisk husleje i området.
• Driftsbudget med alle faste udgifter, vedligeholdelse og tomgang.
• Finansieringsforslag med rente, bidrag, løbetid og afdrag.
• Stresstest med højere rente, lavere leje og uventede udgifter.
• Dokumentation for egenkapital og den reserve, der er tilbage efter købet.
• En kort plan for annoncering, valg af lejer og løbende drift.

Tallene skal hænge sammen med den konkrete ejendom. En billig ejendom er ikke automatisk nem at finansiere, og en høj forventet husleje hjælper ikke, hvis den ikke kan dokumenteres.

Min konklusion efter de to første køb

Jeg kunne ikke få banken til at finansiere min første udlejningsejendom, selv om jeg havde kapitalen til selv at købe den. Derfor købte jeg kontant. Til ejendom nummer to brugte jeg et porteføljelån til cirka en tredjedel af investeringen.

Det vigtigste er ikke at finde den mest avancerede finansiering. Det er at vælge en løsning, hvor du stadig kan betale regningerne, hvis renten stiger, ejendommen står tom, eller en større reparation kommer tidligere end forventet.

Er du helt ny, kan du også læse min samlede guide til ejendomsinvestering for begyndere. Brug derefter dine egne tal og få den konkrete finansiering, ejerform, skat og hæftelse vurderet af bank, revisor eller advokat.

Mine erfaringer er ikke en garanti for et bestemt afkast eller for, at du kan opnå den samme finansiering. Artiklen er generel information og ikke individuel juridisk, skattemæssig eller finansiel rådgivning.