Ejendomsinvestering for begyndere: Sådan kommer du i gang i 2026

Der er mange fordele ved at investere i ejendomme sammenlignet med værdipapirer (aktier/ETF’er): ofte et højere afkast før skat, bedre muligheder for gearing (belåning) af investeringen – og dermed potentiale for et højere afkast på egenkapitalen - og divercificering ift. aktiemarkedet.

Netop af de grunde - og også fordi jeg havde en del midler i min virksomhed, som jeg ikke kunne trække ud - valgte jeg i sommeren 2024 at købe min første udlejningsejendom i Rødby og dernæst min anden udlejningsejendom i Holeby i starten af 2025.

Med et ugearet afkast på mellem 10-15% (potentielt 20-25% gearet) vil jeg her dele ud af mine erfaringer med ejendomsinvestering for begyndere fra start til slut. God læselyst!

Før du går i gang: Hvilken strategi skal du vælge?

Der findes ikke én rigtig måde at investere i ejendomme på. Ejendomsinvestering dækker i praksis over flere meget forskellige strategier – med forskellig risiko, tidsforbrug og krav til erfaring.

Her er et hurtigt overblik over de mest almindelige:

• Klassisk udlejning (buy & hold): Køb og behold ejendommen med fokus på løbende driftsoverskud og stabil økonomi. Det er den strategi, som jeg selv benytter.
• Renovering og udlejning (Buy–Renovate–Refinance–Rent): Køb billigt, forbedr ejendommen og løft lejen. Kan give højere afkast, men kræver mere aktiv indsats og styring.
• Flip (køb–renover–sælg): Kort tidshorisont og fokus på avance ved salg. Mere følsomt over for marked og timing. Giver bedst mening i områder, hvor boligpriserne i forvejen er høje, for at renoveringsudgifterne kan svare sig.
• Airbnb / korttidsudlejning: Potentielt højt afkast, men kræver aktiv drift og tilstedeværelse. Ikke favorable skatteregler, da du skal betale moms af lejeindtægten

Derudover findes der REITs / ejendomsfonde, som svarer til en slags værdipapirer for ejendomme. Nemt, men sjældent et lige så højt afkast, som hvis du selv står for ejendomsinvesteringen.

I resten af denne guide fokuserer jeg udelukkende på min strategi: små, private udlejningsejendomme med fokus på driftsafkast, likviditet og robust økonomi. Det er den strategi, jeg selv bruger – og har mest erfaring med.

Min strategi kort forklaret

Min tilgang til ejendomsinvestering kan opsummeres:

Jeg køber huse i ok stand i områder med lave boligpriser, hvor alene driftafkastet gør investeringen attraktiv - og hvor evt. prisstigninger af boligen bare er et ekstra plus.

Konkret betyder det, at jeg typisk kigger efter ejendomme med:

• En lav købspris i forhold til den potentielle lejeindtægt
• Et fornuftigt og realistisk lejeniveau
• Begrænset tomgangsrisiko (huse i byområder med efterspørgsel - huse på landet har høj tomgangsrisiko)
• Overskueligt at vedligeholde og i nogenlunde stand

Trin-for-trin: Fra begynder til første udlejningsejendom

Her er den proces, jeg selv følger – og som jeg ville anbefale de fleste begyndere, som vil i gang med investering i udlejningsejendomme:

1. Finansiering

Hvis du vil følge samme strategi som mig, anbefaler jeg, at du kan finansiere den første ejendom kontant. Min erfaring er nemlig, at banker og realkreditinstitutter sjældent vil finansiere førstegangsinvestorer – særligt når der er tale om billige ejendomme i land- eller provinsområder. Det har jeg gennemgået mere detaljeret i denne video:

• https://www.youtube.com/watch?v=gTtjjvPXoZI

Kigger du derimod på ejerlejligheder i større byer, er bankerne ofte mere villige til at yde finansiering, men så er det også en helt anden strategi.

Alternativt kan du – hvis du har et aktiedepot hos fx Saxo Bank – bruge et porteføljelån til finansiering. Det har typisk lav ÅOP og ingen etableringsomkostninger. Jeg gennemgår den løsning i denne video:

• https://www.youtube.com/watch?v=38GqEdykuek

2. Find dit område og ideelle ejendom

Inden du begynder at kigge på konkrete boliger, bør du være helt klar på hvilken strategi og hvilken type ejendom du går efter.

I mit tilfælde har jeg valgt klassisk udlejning af billige huse i områder med lave boligpriser, men samtidig reel efterspørgsel på lejemarkedet. Derfor har Lolland været et oplagt område for mig, som jeg uddyber i denne video:

• https://www.youtube.com/watch?v=dW4liuaXfKI

Inden du kigger på boliger, skal du som minimum kende:

• Dit maksimale prisniveau
• Hvilket område du vil investere i
• Hvilken boligtype du leder efter (hus vs. lejlighed)

Jo skarpere dine kriterier er, jo lettere bliver resten af processen.

3. Find relevante ejendomme

Når dine kriterier er på plads, kan du begynde at lede efter ejendomme.

Jeg bruger selv Boliga.dk, men Boligsiden.dk fungerer lige så fint. Begge portaler gør det muligt at filtrere på pris, område og boligtype samt oprette søgeagenter, så du automatisk får besked om nye udbud.

Søgeagenter er et brugbart værktøj. De giver dig hurtigt en fornemmelse af markedet – og gør det nemmere at spotte gode handler, når de dukker op.

4. Screening af ejendomme

Jeg screener alle relevante ejendomme og udvælger dem, der er interessante. Her fokuserer jeg især på:

• Det estimerede afkast
• Ejendommens stand og kommende større udgifter (fx tag, vinduer, varme)

Sådan gør jeg:

1. Opretter en mappe i min Google Drive med adressen på ejendommen.
2. Downloader salgsdokumenter fra salgsannoncen og uploader det til Google Drive mappen. Jeg orienterer mig selvfølgelig også i salgsopstilling og tilstandsrapport.
3. Indtaster relevante tal i mit Excel-ark og afkastberegner

Jeg bruger mit Excel-ark og afkastberegner (som du kan læse mere om her) til at estimere afkastet af ejendommen.

5. Fremvisning (gerne med en fagperson)

Hvis en ejendom består screeningen, kontakter jeg ejendomsmægleren og aftaler en fremvisning.

Jeg tager så vidt muligt en tømrer med. Ved en fremvisning opdager man ofte forhold, som ikke fremgår af salgsopstilling eller tilstandsrapport, og en fagperson ser typisk problemer, som man selv overser.

En tømrer kan samtidig give et realistisk bud på:

• Ejendommens generelle stand
• Kommende vedligehold
• Hvad der skal budgetteres med, før ejendommen kan udlejes

En tømrer, du kender og stoler på, er efter min erfaring en af de bedste investeringer i hele købsprocessen. Det kræver selvfølgelig, at du kender en tømrer, men det er heldigvis et netværk man hurtigt opbygger i takt med, at ejendomme skal istandsættes.

5. Bud og forhandling

De færreste ejendomme handles til udbudspris - særligt ikke i områder som på Lolland, hvor jeg investerer.

Inden jeg afgiver et bud, tager jeg udgangspunkt i min afkastberegning og lægger et bud, der giver et afkast komfortabelt over alternative investeringer (fx aktiemarkedet som historisk har givet 6-8%).

Budgivning og prisforhandling er lidt en videnskab i sig selv, og der findes mange måder at gøre det på. Mit fokus er ikke at “vinde” forhandlingen, men at sikre en pris som medfører et afkast, som jeg er tilfreds med.

7. Annoncering af lejemål

Når købsaftalen er underskrevet, går jeg i gang med at annoncere lejemålet. Du kan med fordel spørge ejendomsmægleren, om du må bruge billederne i salgsopstillingen i din lejeannonce.

Som regel er det tilstrækkeligt at annoncere på Boligportal.dk, som jeg foretrækker, fordi jeg samler alle mine lejeforhold samme sted. Ønsker du flere henvendelser, kan du supplere med lokale Facebook-grupper for udlejning.

Mit mål er at få lejemålet annonceret så tidligt som muligt, så tomgang minimeres fra start.

8. Let istandsættelse

Sideløbende med annoncering og fremvisning får jeg udført en let istandsættelse af ejendommen, som omfatter:

• Maling af lejemålet og slibning af trægulve
• Mindre udbedringer (fx skift af sprængte termoruder, understrygning, efterisolering m.v.)

Til istandsættelsen bruger jeg fagfolk. Det kan være håndværkere, jeg selv kender, som mit netværk anbefaler, eller som ejendomsmægleren har erfaring med. Alternativt kan opgaver også slås op i Facebook-grupper for håndværkeropgaver, som jeg også har fine erfaringer med.

9. Fremvisning og valg af lejer

Når der kommer henvendelser, afholder jeg fremvisninger og udvælger lejer. Her lægger jeg primært vægt på min egen mavefornemmelse.

Jeg har indtil videre ikke haft problemer med lejere, der ikke betaler husleje eller på anden vis misligholder lejekontrakten.

I et enkelt tilfælde har det taget lidt tid at finde den rette lejer. Derfor er det vigtigt, at du forinden har undersøgt lejemarkedet grundigt og sikret, at der er reel efterspørgsel – fx ved at se, hvor længe tilsvarende annoncer på Boligportalen typisk er aktive, før de tages ned igen (formentlig fordi lejemålet er blevet lejet ud).

10. Lejekontrakt

Til udarbejdelse af lejekontrakt bruger jeg Boligportalens gratis værktøj til lejekontrakt, som jeg er meget tilfreds med.

Værktøjet gør det nemt at udarbejde en korrekt lejekontrakt og sparer tid i forhold til at arbejde med manuelle PDF-skabeloner. Derudover kan du:

• Tilpasse kontrakten med færdige skabeloner til § 11 – særlige vilkår (§ 11 er det eneste sted i lejekontrakten, hvor udlejer kan tilføje ekstra vilkår)
• Underskrive lejekontrakten digitalt med MitID for både lejer og udlejer

Som ekstra bonus opbevarer Boligportalen lejekontrakten digitalt for dig (det er ikke betalt annoncering – jeg bruger selv værktøjet og er oprigtigt begejstret for det).

11. Indflytningssyn

Indflytningssynet er underlagt en række formkrav. Hvis de ikke overholdes, risikerer du som udlejer at miste retten til at gøre krav på skader og udbedringer ved fraflytning.

Derfor er det vigtigt at følge kravene til både indflytningssyn og synsrapport til punkt og prikke.

Til ind- og udflytningssyn bruger jeg Boligportalens gratis app Flyttesyn, som gør det nemt at:

• Dokumentere lejemålets stand med billeder
• Overholde alle formkrav
• Få rapporten underskrevet digitalt på stedet

Skal jeg stifte et selskab til at investere i ejendomme?

Nej, du behøver ikke at stifte et selskab for at investere i ejendomme. Skat definerer udlejning af bolig i en periode på mindst 12 måneder som erhvervsmæssig udlejning, men det betyder blot, at du skal føre regnskab – ikke at du skal eje ejendommene via et selskab.

Der findes tre typiske modeller at drive ejendommene på:

Min løsning: Enkeltmandsvirksomhed med virksomhedsskatteordningen (VSO)

Jeg valgte at drive mine ejendomme i min eksisterende enkeltmandsvirksomhed under virksomhedsskatteordningen (VSO), da jeg i sin tid gik i gang med ejendomsinvestering.

Enkeltmandsvirksomhed med VSO giver næsten alle fordelene ved et anpartsselskab, mens man slipper for meget af den administrative byrde. De største fordele ved VSO er:

• Opsparing af overskud: Overskud kan opspares i virksomheden med en foreløbig virksomhedsskat på 22% i det indeværende regnskabsår
• Højere rentefradrag: Med personlig gæld kan få fradragsværdi på op til 33%, mens renteudgifter i enkeltmandsvirksomhed giver rentefradrag svarende til driftsudgifterne (52–56% afhængigt af topskat mv.)
• Mindre administration end ApS: Du undgår typisk selskabsformalia som årsrapport, men fører stadig regnskab

Min revisor estimerede, at et ApS ville koste 6–8.000 kr. mere om året i ekstra administration og bogføring – uden at give nogen nævneværdige fordele i min situation.

Privat ejerskab (uden VSO)

Privat ejerskab er den mest simple model, men også den mindst fleksible. Du kan ikke:

• Opspare overskud i ejendommene (du betaler fuld indkomstskat af overskuddet hvert år)
• Opnå samme fradragsværdi af renteudgifter som ved VSO

Samtidig skal du stadig indsende regnskab og oplysningsskema, når udlejningen er erhvervsmæssig. Derfor giver privat ejerskab sjældent mening, hvis du vil eje mere end én ejendom, optage gæld eller geninvestere overskud løbende.

Anpartsselskab (ApS)

Den teoretiske fordel ved et ApS er adskillelsen mellem privatøkonomi og selskab. Går selskabet konkurs, hæfter du ikke personligt.

I praksis er denne fordel ofte begrænset. De banker, jeg har talt med i forbindelse med finansiering af udlejningsejendomme, har alle krævet personlig kaution. Dermed forsvinder den teoretiske hæftelsesbeskyttelse i mange tilfælde.

Derudover følger der mere administration med et ApS, herunder krav om årsrapport og indberetning. Derfor giver ApS sjældent mening, før man har opbygget en større udlejningsportefølje eller har behov for en egentlig selskabsstruktur (fx med flere ejere).