Jeg købte i 2024 et hus i Rødby med asbesttag, selv om tagets forventede udskiftningstidspunkt ifølge tilstandsrapporten allerede var overskredet med omkring 9 år.
Det skyldtes både tagets konkrete stand og den pris, jeg kunne købe ejendommen til efter forhandling. Her gennemgår jeg, hvad et asbesttag koster at udskifte, og hvorfor jeg ikke nødvendigvis mener, at asbest i taget bør afholde dig fra at købe et hus.
Hvad koster det at udskifte et asbesttag?
Lad os først starte med det økonomiske. For hvad koster det overhovedet at fjerne et asbesttag?
Ifølge vores beregninger på Tagrenovering.dk koster en autoriseret nedtagning og bortskaffelse af et asbesttag typisk 700-1.100 kr. pr. m² i 2026.
Mit hus i Rødby har et boligareal på 102 m² svarende til omkring 134 m² tagareal ved en estimeret taghældning på 25°. Det giver følgende prisniveau:
Udgift | Pris pr. m² | Pris ved ca. 134 m² tag |
|---|---|---|
Nedtagning og bortskaffelse af asbesttag | 700-1.100 kr. | ca. 94.000-147.000 kr. |
Komplet udskiftning af asbesttag med nyt tag | 1.700-3.550 kr. | ca. 228.000-476.000 kr. |
Prisestimaterne bygger på tilbudsdata fra Tagrenovering.dk for asbestsanering. Tagrenovering.dk er en af Danmarks største formidlere af tagtilbud for private boligejere med mere end 8.000 formidlede byggeopgaver siden 2019, og det er med netop disse tilbudsdata kombineret med offentlige prisdata, at estimatet er beregnet.
For mit tag svarer det altså til, at selve nedtagningen og bortskaffelsen typisk vil koste omkring 94.000-147.000 kr. inkl. moms, mens asbesten samlet set kan gøre en komplet tagudskiftning omkring 100.000 kr. dyrere.
Jeg har selv indhentet et konkret tilbud på 75.000 kr. inkl. moms for nedtagning og bortskaffelse af taget. Det ligger dermed i den lave ende sammenlignet med de generelle prisestimater og viser også, hvor meget priserne kan variere fra ejendom til ejendom.
Det er den type beløb, jeg ville have med i regnestykket, hvis jeg overvejede at købe et hus med asbesttag.
Hvorfor købte jeg selv et hus med asbesttag?
Jeg købte min første udlejningsejendom i Rødby i sommeren 2024 for 500.000 kr. Huset havde et ældre asbesttag, og ifølge tilstandsrapporten var det forventede udskiftningstidspunkt allerede i 2015.
Det lyder umiddelbart som en god grund til at holde sig væk.
Men der var stort set ingen konkrete anmærkninger til selve taget i tilstandsrapporten. Taget var gammelt, jovist, men det var ikke det samme som, at det skulle udskiftes med det samme.
Det var derfor også sådan, jeg så på købet: Jeg vidste, at der på et tidspunkt ville komme en større regning til taget, og at asbesten ville gøre den regning dyrere.
Men hvis taget fortsat kunne holde i en årrække, og den fremtidige udgift samtidig var afspejlet i den pris, jeg betalte for huset, var det ikke nødvendigvis en dårlig handel.
Faktisk brugte jeg netop asbesttaget og den fremtidige udgift som et argument i prisforhandlingen.
Det afgørende spørgsmål var derfor ikke alene, om huset havde asbesttag, men hvilken stand taget reelt var i, hvad en fremtidig udskiftning ville koste, og om jeg blev kompenseret for den udgift gennem købsprisen.
Hvor længe holder et asbesttag?
Et gammelt asbesttag er ikke nødvendigvis et udtjent asbesttag.
Asbestholdige eternitbølgeplader har ifølge de levetidstabeller, der bruges i tilstandsrapporter, en statistisk levetid på omkring 80 år. For eternitskifer med asbest kan den være kortere.
Men den statistiske levetid er netop kun statistisk.
Det betyder, at årstallet i tilstandsrapporten ikke fortæller dig, at taget skal skiftes på den dato. Det er et tabelopslag baseret på blandt andet tagets materiale og alder.
Den konkrete stand er efter min mening langt mere interessant.
I min tilstandsrapport stod den forventede udskiftning til 2015. Da jeg købte huset i 2024, var vi altså ni år over datoen. Alligevel var der ikke registreret væsentlige skader på taget.
Det er også derfor, jeg ville kigge mere på skadesoversigten i tilstandsrapporten end på restlevetiden alene.
Hvis der er revnede plader, utætheder eller andre egentlige skader, er det selvfølgelig noget andet. Men alene det, at et tag har passeret sin statistiske levetid, betyder ikke nødvendigvis, at det skal skiftes nu.
Kan asbesttaget bruges i prisforhandlingen?
Ja. Det gjorde jeg selv.
Et gammelt asbesttag giver køber en ekstra fremtidig udgift, og det kan efter min mening være et ganske godt argument for at byde under udbudsprisen.
Hvis vi igen bruger mit hus som eksempel, svarer den beregnede merudgift som følge af asbest til omkring 76.500 kr. ved 102 m².
Jeg ville ikke nødvendigvis kræve et afslag på præcis 76.500 kr. Pointen er snarere, at det giver dig noget konkret at forhandle ud fra.
I stedet for bare at sige:
"Taget er gammelt, så jeg vil gerne have et afslag."
kan du sige:
"Taget skal på et tidspunkt skiftes, og fordi det indeholder asbest, bliver udskiftningen væsentligt dyrere. Det har jeg taget højde for i mit bud."
Det var i store træk også mit rationale.
Og betydningen kan faktisk være ret stor i områder med lave boligpriser. Tagrenovering.dk har sammenholdt udgiften til asbesttage med lokale boligpriser i hele Danmark. På Lolland, hvor mit hus ligger, svarer den beregnede asbestrelaterede merudgift til omkring 15,8 % af værdien på et standardhus.
Det er altså ikke en ubetydelig udgift, når huset i forvejen kun koster nogle få hundrede tusinde kroner.
Omvendt er det netop også derfor, jeg mener, at der kan ligge en mulighed i husene. Hvis andre købere bliver skræmt væk af ordet asbest, kan det påvirke den pris, du kan købe ejendommen til.
Er et asbesttag farligt?
Asbest er sundhedsskadeligt, når fibrene frigives og indåndes. Men et intakt asbesttag er ikke i sig selv farligt at bo under.
Problemet opstår især, når tagpladerne beskadiges eller bearbejdes. Det er derfor også selve nedtagningen, der er blevet underlagt langt strengere regler.
Siden 1. januar 2025 skal nedtagning af et helt asbesttag som udgangspunkt udføres af en autoriseret virksomhed.
For mig var sundhedsrisikoen derfor ikke et argument for at afvise huset. Jeg havde ikke tænkt mig selv at begynde at skære, bore eller rive i tagpladerne. Så længe taget lå intakt, kunne det sådan set bare blive liggende.
Hvad skal du undersøge, før du køber et hus med asbesttag?
Hvis jeg skulle købe et nyt hus med asbesttag i dag, ville jeg især kigge på fem ting:
- Tilstandsrapporten: Er der konkrete skader på taget, eller er problemet primært dets alder?
- Restlevetiden: Hvornår angiver tilstandsrapporten, at taget statistisk set er udtjent?
- Prisen på en udskiftning: Hvad skal du regne med, hvis taget skal skiftes om 5, 10 eller 15 år?
- Asbestens merpris: Hvor meget dyrere bliver udskiftningen, fordi taget indeholder asbest?
- Købsprisen: Er den kommende tagudgift allerede afspejlet i den pris, du betaler for huset?
Jeg ville derudover kigge på loftet ved en fremvisning. Hvis der er tydelige tegn på utætheder eller fugt, er det langt mere interessant for mig end et årstal i en tabel.
Hvis huset ellers er interessant, kan det også være en god idé at få en håndværker med ud eller få et konkret tilbud på tagudskiftningen, inden du afgiver dit endelige bud.
Ville jeg købe et hus med asbesttag igen?
Ja.
Jeg ville ikke betale det samme for et hus med et gammelt asbesttag som for et tilsvarende hus med et nyt tag. Men asbesttaget ville heller ikke i sig selv få mig til at droppe en ellers god ejendom.
I mit tilfælde købte jeg huset for 500.000 kr., selv om taget på papiret allerede havde overskredet sin forventede levetid med ni år.
Taget ligger der stadig.
For mig er et asbesttag derfor først og fremmest en økonomisk post, der skal regnes med i købet. Hvis taget er i fornuftig stand, og den fremtidige udgift er afspejlet i købsprisen, kan huset stadig sagtens være en god handel.
Faktisk kan det være netop den type forhold, som gør en ejendom interessant: Noget, der skræmmer andre købere væk, men som du selv kan sætte en pris på.