I 2024 købte jeg min første udlejningsejendom i Rødby efter mange timers research af investeringsstrategi, regler og finansiering. Undervejs læste jeg blandt andet bogen 15 procent - Minimal risiko og højt afkast på ejendomsinvestering og tog Blue Lobsters onlinekursus i ejendomsinvestering. I 2025 fulgte ejendom nummer to i Holeby.
Med to ejendomshandler og udlejningsejendomme i bagagen har jeg i dag et noget bedre grundlag til at vurdere, hvad materialet hjalp mig med som nybegynder – og hvad jeg stadig selv måtte finde ud af undervejs.
Overblik: Bøger og kurser om ejendomsinvestering, jeg brugte, inden jeg gik i gang
- Bogen 15 PCT - En konkret introduktion til at købe og drive udlejningsejendomme. Bogen fokuserer på køb af ejerlejligheder og opbygning af en portefølje.
- Blue Lobsters onlinekursus om ejendomsinvestering - Et videokursus af Casper Schneidereit om ejendomsinvestering og drift af udlejningsejendomme.
Ovenstående udgjorde den viden, som jeg havde betalt for. Udover bogen og onlinekursuset havde jeg også læst mig igennem talrige blogindlæg, fulgt diverse Facebook-grupper for udlejere mv.
Bogen 15 PCT: Er den stadig værd at læse i 2026?
Bogen '15 procent - Minimal risiko og højt afkast på ejendomsinvestering' var en af de første danske bøger, jeg købte, da jeg begyndte at undersøge muligheden for at investere i ejendomme.
Bogen er skrevet af udlejer Halfdan Timm og ejendomsmægler Matias Holland Christensen og gennemgår stort set hele processen fra jagten på den rette ejendom til finansiering, lejere, jura og skat.
Strategien tager især udgangspunkt i billige ejerlejligheder uden for de største byer og i at opbygge en portefølje over tid.
Bogens metode
Bogen er bygget op omkring nogle forholdsvis enkle principper:
- Køb billigt. Fokus er især på ejerlejligheder i områder, hvor købsprisen er lav i forhold til den husleje, man kan opnå.
- Lad driften bære investeringen. Huslejen skal kunne betale udgifter og finansiering. Eventuelle prisstigninger skal være en bonus og ikke en forudsætning for, at investeringen hænger sammen.
- Brug finansiering til at øge afkastet på egenkapitalen. Når man kun selv finansierer en del af købesummen, kan afkastet på de penge, man selv har investeret, blive højere.
- Begræns arbejdet som udlejer. Bogen bruger meget plads på valg af lejere, lejekontrakter og praktisk drift.
Derudover er der kapitler om blandt andet ejerforeninger, tvangsauktioner, bank- og realkreditlån, skat samt køb privat eller gennem selskab.
Titlen henviser til bogens mål om omkring 15 % årligt afkast på den kapital, man selv har investeret. Det er værd at bemærke, at afkastet ikke nødvendigvis er 15% i kontant overskud. En del kan bestå i, at huslejen betaler af på gælden, som løbende øger friværdien i ejendommene.
Hvad jeg fik ud af bogen
Selvom jeg allerede havde læst blogs og set videoer om ejendomsinvestering, var der flere ting, bogen gjorde mere konkrete for mig:
- Et konkret krav til afkastet. Jeg gik fra at tænke, at en ejendom “så billig ud”, til at regne på, hvad den faktisk skulle kunne tjene. Bogen gav mig også inspiration til mit eget regneark for udlejningsejendomme.
- Ejerforeningen kan afgøre hele investeringen. Bogen lægger meget vægt på regnskaber, referater og kommende renoveringer. Det fik jeg senere selv brug for: Jeg var til fremvisning på en lejlighed i samme ejerforening i Nykøbing Falster som en af Halfdan Timms investeringer. Taget skulle snart skiftes, og da jeg regnede min andel af udgiften med, blev afkastet for lavt. Bogen nævner faktisk specifikt et kommende tagskifte som noget, man skal holde øje med.
- En dårlig lejer kan ødelægge et ellers godt regnestykke. En af de historier, jeg husker bedst, handler om lejeren Steffen i Nykøbing Falster. Manglende husleje udviklede sig ifølge bogen til stjålne genstande, skader på lejligheden og tegn på en rockerforbindelse. Halfdan Timm opgør det samlede tab til cirka 50.000 kr. eller 20 måneders normalt overskud på lejligheden.
Bogens begrænsninger
Jeg har også en række forbehold, som er blevet tydeligere, efter jeg selv har købt to ejendomme:
Mange af eksemplerne stammer fra et andet marked
Bogen udkom oprindeligt i 2015. Den udgave, jeg selv læste, er senere blevet opdateret, men mange af de centrale investeringseksempler stammer fra køb i 2015-2017. Det kan mærkes.
Et af hovedeksemplerne er en lejlighed i Nykøbing Falster købt for 335.000 kr. med en husleje på 3.900 kr. om måneden. Den slags forhold mellem købspris og husleje var langt sværere for mig at finde, da jeg selv begyndte at lede i 2024.
Metoden kan stadig bruges, men de konkrete afkast fra bogens cases kan ikke bare overføres til markedet i 2026. I stedet valgte jeg at kigge på huse på Lolland, som skulle vise sig at give betydeligt bedre afkast.
15%-målet er sværere at ramme.
Med højere boligpriser og boliglån, der er betydeligt højere end det hedengangne nulrentemiljø, kan man ikke forvente samme afkast som i bogens eksempler - i hvert fald ikke på driftsbudgettet på ejerlejligheder.
Jeg fandt til gengæld betydeligt bedre regnestykker i udlejningshuse på Lolland. Det var derfor den strategi, jeg selv endte med at følge.
Du skal selv kunne finansiere hele investeringen
Bogen viser eksempler, hvor man kan komme i gang med omkring 100.000 kr. i egenkapital og finansiere resten af købet med lån. Det var langt fra min egen oplevelse som førstegangsinvestor.
Bankerne ville først se, at jeg faktisk kunne drive en udlejningsejendom og ikke er en døgnflue som ejendomsinvestor. Jeg måtte derfor kunne gennemføre mit første køb uden at være afhængig af bankfinansiering. Efter et års udlejning var interessen fra bankerne til gengæld væsentligt større.
Min vurdering: Ville jeg anbefale Bogen 15 PCT i 2026?
Jeg giver bogen 15 PCT 3 ud af 5 stjerner.
Det er stadig en god dansk begynderbog, fordi den er konkret, praksisnær og nem at omsætte til handling. Regneeksemplerne er til at forstå. Især de rigtige handler og historierne om, hvad der gik galt, gør den værd at læse.
Jeg ville dog ikke anbefale den som den første bog til en ny ejendomsinvestor i 2026. For mange af de centrale eksempler bygger på ejerlejligheder købt i 2015-2017 til priser, som er svære at genfinde i dag. Samtidig er strategien så tæt knyttet til ejerlejligheder, at en del af stoffet var mindre relevant for den type ejendomme, jeg selv endte med at købe.
Onlinekursus fra Blue Lobster: 10+ timers video om udlejningsdrift - men mest bygget til lejligheder
Onlinekurset i ejendomsinvestering er lavet af Casper Schneidereit fra Blue Lobster, der har investeret i ejendomme siden 2014 og delt resultater fra sin egen portefølje af udlejningslejligheder.
Kurset er 10+ timers video og starter der, hvor mange andre bøger stopper: Hvad sker der efter du har købt boligen? Casper har i dag en ejendomsportefølje til en værdi på mere end 25 mio. kr., så man får især indblik i stordriftsfordelene ved at have mange lejemål.
Det tog jeg med fra kurset
- Drift i praksis: Hvordan du finder lejer, laver lejekontrakt, håndterer vedligehold og følger op på økonomien måned for måned.
- Porteføljetænkning: Interessant at se, hvordan en investor med mange lejemål tænker i at streamline systemer og processer.
- Videoformatet: Mere visuelt og konkret end en bog, hvis du foretrækker at se eksempler frem for at læse dem.
Derfor var det ikke nok alene for mig
- Fokus på ejerlejligheder: Caspers strategi er bygget op omkring lejligheder i ejerforeninger. Jeg endte med billige udlejningshuse i Rødby og Holeby.
- Andre udgifter og risici: Et hus og en lejlighed er to forskellige investeringer. Vedligehold, finansiering og vurdering af lokal efterspørgsel skal regnes på forskellige måder.
- Ingen færdig opskrift: Ligesom med bogen 15 PCT skulle jeg stadig lave mit eget regnestykke for hver ejendom - med egne tal for vedligeholdelse, tomgang og finansiering.
Min vurdering
Jeg giver Blue Lobsters onlinekursus 3 ud af 5 stjerner.
Ligesom bogen er kurset nok ramt af samme problem med dateringen af materialet. For mig var dele af indholdet mindre relevant, fordi jeg endte med at følge en anden strategi med udlejningshuse.
Prisen var også i den høje ende sammenlignet med, hvor meget af den lavpraktiske viden kunne findes gratis. Jeg har ikke noget imod at betale for andre investors egen viden, erfaring og konkrete råd og savnede netop dette i kurset.
Jeg er selv i gang med at skrive den bog, jeg manglede
Efter mine egne køb er jeg begyndt at samle mine erfaringer, beregninger og konkrete handler i en bog om ejendomsinvestering for begyndere.
Mit mål er at skrive den bog, jeg selv manglede: En praktisk gennemgang af hele processen fra strategi og afkastberegning til finansiering, køb og drift. Den tager udgangspunkt i mine egne ejendomme i Rødby og Holeby og i en strategi, hvor driften skal gøre investeringen attraktiv uden at være afhængig af prisstigninger.
Bogen er stadig under arbejde, og der er endnu ikke fastsat en udgivelsesdato.
Vil du læse med før udgivelsen?
Jeg opretter en venteliste til bogen, hvor du kan få det første uddrag, når det er klar. Her får du også besked, når jeg søger de første testlæsere og senere åbner for forudbestilling.
Ventelisten er på vej. Indtil den er klar, kan du gå til forsiden og tilmelde dig mit almindelige nyhedsbrev for at følge med i mine artikler, videoer og erfaringer med ejendomsinvestering.
Ejendomsinvestering indebærer risiko, og mine erfaringer er ikke en garanti for et bestemt afkast. Artiklen er generel information og kan ikke erstatte individuel juridisk, skattemæssig eller finansiel rådgivning.